O que são taxas HOA – e pelo que elas realmente pagam?
Existem dois componentes principais em uma associação de proprietários (HOA). A primeira é que a organização supervisiona um conjunto de regras específicas da comunidade residencial. O segundo componente é a taxa associada exigida para viver na comunidade e como as taxas HOA beneficiam os proprietários.
Uma taxa HOA é normalmente estruturada por comunidade para fazer cumprir regras e regulamentos para que possa definir os convênios, condições e restrições, diz Dona Soda , corretor de imóveis e consultor imobiliário global. A ideia é manter a comunidade de uma forma bonita.
O que é uma associação de proprietários?
Uma associação de proprietários, ou HOA, é uma entidade legal dentro de uma comunidade residencial ou edifício que aplica regras e regulamentos sobre áreas comuns, paisagismo, projeto de construção, manutenção de propriedade e outras atividades dentro da comunidade. HOAs também podem fornecer serviços comunitários, como piscina de bairro ou segurança.
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O que são taxas HOA
As associações de proprietários cobram taxas dos residentes para manter a comunidade conforme o órgão governamental considerar adequado.
Uma taxa HOA, ou taxa de associação de proprietários, é um pagamento regular feito pelos proprietários em uma comunidade com uma associação de proprietários, diz Sara Pedra , corretor associado da Douglas Elliman. É usado para cobrir despesas compartilhadas relacionadas à manutenção de áreas comuns, comodidades e serviços comunitários. As taxas HOA são normalmente estruturadas com base no tamanho e tipo de propriedade que você possui na comunidade.
Essas taxas variam em valor e como são usadas. Eles também podem ser chamados por termos diferentes dependendo de onde você mora.
Outros nomes para taxas HOA
As taxas HOA podem ser referidas por vários nomes diferentes, incluindo avaliações ou taxas, diz Soda.
Em diferentes regiões, encargos semelhantes podem ser referidos como taxas de manutenção, taxas de condomínio, taxas cooperativas (em habitação cooperativa) ou avaliações, diz Stone.
Cristiane Soares é associado de vendas imobiliárias da Brown Harris Stevens em Miami, onde também ouviu essas taxas serem chamadas de taxas de manutenção, taxas de estratos e taxas comuns.
Quanto custam as taxas HOA?
As taxas HOA são determinadas por comunidades ou edifícios individuais.
As empresas de gestão de HOA geralmente determinam as taxas de HOA, que são calculadas com base nos custos operacionais e despesas da comunidade, por exemplo: estradas privadas, portões de segurança, piscinas, diz Doug Jacobs, Builder Partner Manager da Porta aberta . Quanto mais amenizada for a comunidade, mais altas serão as taxas HOA. A sociedade gestora HOA também é paga pelas taxas HOA.
Em geral, as taxas HOA são cobradas mensalmente e podem variar de insignificantes a exorbitantes. Algumas comunidades cobram trimestralmente.
As taxas HOA variam devido a fatores como a variedade de comodidades, necessidades de manutenção, custos de paisagismo, seguros, serviços públicos, segurança e serviços de gerenciamento fornecidos pelo HOA, diz Stone. A idade e as condições da infra-estrutura da comunidade também podem ter impacto nas taxas.
Em geral, essas taxas custam algumas centenas de dólares por mês.
Em todo o país, a taxa média mensal de HOA está entre US$ 200 e US$ 400, mas também pode chegar a milhares de dólares se você estiver em um condomínio fechado de luxo em um local muito procurado, diz Jacobs.
Lembre-se de que as taxas HOA são cobradas além de sua hipoteca mensal, seguro e impostos sobre a propriedade. Você deve considerá-las e outras despesas ocultas em seus cálculos ao comprar uma casa.
O que as taxas HOA cobrem?
Assim como cada HOA individual determina suas taxas, ele também decide o que essas taxas devem cobrir. Para muitos HOAs, isso significa manter áreas e recursos comuns usados por todos. Pense em elevadores, saguões ou espaços verdes comuns.
As taxas HOA contribuem para a manutenção geral, aparência e qualidade de vida na comunidade, diz Stone. Eles ajudam a garantir que os espaços compartilhados, o paisagismo e as comodidades sejam bem conservados, promovendo um bairro coeso e atraente.
Em outras comunidades, esses serviços podem ser de responsabilidade do governo local e podem não ser resolvidos tão rapidamente quanto um HOA pode realizá-los.
Se as estradas precisarem de pavimentação, o HOA faz isso. Se as árvores mortas em áreas comuns precisarem ser removidas, o HOA cuidará da remoção dessas árvores e plantas, diz Soda.
Outros HOAs concentram-se na manutenção de gramados individuais. Algumas taxas beneficiam cada proprietário, fornecendo determinados serviços públicos, como cabo, água, esgoto ou coleta de lixo.
Os benefícios mais significativos de alguns HOAs são as comodidades adicionais.
Há muitas comodidades disponíveis para você, como golfe, piscina / spa comunitário, quadras de tênis e pickleball, clube, restaurante, academia. Talvez eles tenham eventos sociais e um diretor social, diz Soda. Assim como o HOA paga para instalar essas comodidades, eles também são responsáveis por seu funcionamento e manutenção, acrescenta ela.
Quando as quadras de tênis ou de pickleball precisam ser reformadas, eles contratam uma empresa profissional para cuidar disso. Se houver uma piscina comunitária e spa ou um clube ou restaurante, o HOA mantém tudo funcionando perfeitamente, diz Soda. Quando isso acontece, todos ganham.
HOAs também podem manter academias, parques para cães e playgrounds.
Mantendo o controle sobre seu HOA
Como membro HOA, você tem o direito de saber como seu dinheiro está sendo usado. Talvez o ponto mais importante para exercer esse direito seja quando você decide se vai morar na comunidade. Certifique-se de dar uma olhada de perto no início.
Ao avaliar as taxas HOA, considere os serviços e comodidades oferecidos. Compare as taxas com as comunidades vizinhas para garantir que sejam razoáveis, diz Stone. Revise as demonstrações financeiras e as atas das reuniões do HOA para avaliar sua saúde financeira e transparência.
Stone diz que a transparência e a comunicação são cruciais para os membros do HOA e do conselho.
Os HOAs devem manter uma comunicação aberta com os residentes por meio de reuniões regulares, boletins informativos e plataformas online, acrescenta Stone. É crucial uma documentação clara da dotação orçamental, das demonstrações financeiras e dos projectos planeados.
Como qualquer órgão governamental, um HOA é tão bom quanto os indivíduos que o dirigem. Houve alguns casos em que os membros do conselho agem de uma forma que não beneficia a comunidade em geral. Soda sugere conversar com os residentes antes de comprar uma comunidade HOA para garantir que a organização funcione sem problemas.
Como avaliar um HOA
As melhores práticas em termos de transparência com um HOA seriam fazer perguntas, diz Soda. Ligue para a empresa HOA. Pergunte a um vizinho daquela comunidade específica se vale a pena morar nesta área com o HOA.
Soares sugere que os compradores solicitem os principais documentos antes de adquirir uma casa no condomínio. Isso pode lhe dar uma visão sobre a saúde do HOA e sua capacidade de lidar com circunstâncias imprevistas, como grandes eventos climáticos.
Sempre recomendo que os clientes solicitem alguns documentos importantes, como o orçamento do ano atual e do ano anterior, o cronograma de reposição e o valor mantido em reserva, diz Soares. O nível de reserva é uma indicação importante da preparação da comunidade para circunstâncias imprevistas.
Uma vez que você mora em um HOA, a entidade tem muita autonomia em termos de como governa a comunidade, diz Christa Ken , advogado e corretor de imóveis da Douglas Elliman.
Um membro insatisfeito do HOA pode tentar apelar ao conselho do HOA. Os HOAs e seus conselhos são organizações privadas, portanto, desde que a organização não viole as leis federais, estaduais ou locais, eles têm muita margem de manobra - assim como os clubes de campo privados, diz ela.
Você deve morar em uma comunidade HOA?
Se os benefícios de um HOA forem atraentes para você, você pode estar disposto a pagar as taxas associadas, mas se essas taxas parecerem caras, você pode querer reconsiderar.
Faça a devida diligência, diz Soda. Algumas comunidades HOA podem ser muito caras. Se um comprador de imóvel residencial não for usar as comodidades que o HOA oferece, talvez elas sejam mais adequadas fora dessa comunidade HOA.
Se você mora em uma comunidade regulamentada pelo HOA, não terá a opção de não pagar taxas ou seguir as regras, portanto, certifique-se de cumprir tudo o que está estabelecido nos convênios, condições e restrições. Muitas regras determinam como você deve manter sua propriedade, mas outras limitam tudo, desde a cor da pintura no exterior da sua casa até os tipos de veículos que você pode estacionar na sua garagem.
Você tem que pagar taxas HOA?
Vale a pena repetir: se você mora em uma comunidade regulamentada pelo HOA, normalmente não pode se recusar a ingressar na associação de proprietários e, se for membro da associação, deverá pagar as taxas do HOA. Em quase todos os casos, morar em uma comunidade ou prédio com HOA significa que você deve pagar as taxas do HOA. Se você não quiser ser membro do HOA ou pagar quaisquer taxas associadas, talvez seja melhor encontrar outra comunidade em sua busca por uma casa.
Os custos de quebrar as regras HOA
A violação das regras HOA pode resultar em multas e execução hipotecária de sua propriedade.
Normalmente, as penalidades monetárias são aplicadas para que um membro infrator do HOA receba a cobrança de ‘X’ dólares por dia enquanto estiver em descumprimento. Penalidades mais severas podem incluir acesso restrito às comodidades do HOA, como campo de golfe, piscina ou área de estacionamento, diz Kenin.
Um agente imobiliário de confiança pode ajudá-lo a determinar se um HOA é adequado para você e seu estilo de vida.
Junto com os benefícios e proteções fornecidos pelo HOA, muitas vezes vêm regras e regulamentos rígidos. Alguns proprietários consideram isso restritivo, diz Soares. Ao trabalhar com clientes que estão pensando em comprar uma casa em uma comunidade com HOA, recomendo que eles considerem participar e participar das reuniões do conselho da HOA. Isto, além de solicitar um esboço claro das expectativas do HOA, pode garantir que os proprietários obtenham o valor ideal de suas taxas HOA.
Certifique-se também de trabalhar com o credor correto para garantir que você possa pagar as taxas mensais associadas a esse estilo de vida em conjunto com quaisquer empréstimos de que possa precisar.
